2018-2023年物業管理行業發展前景及投融資戰略研究報告-中商產業研究院

內容概括

物業管理是一個充滿生機和活力的現代的住房管理模式，我國從1981年3月起在深圳試點開始到現在已經有30多年的歷史。在這30多年的時間里，物業管理這個行業一直奏響發展的主旋律，在發展的道路上不斷前行，行業自身不斷發展壯大，日益受到社會的認同和業主的接受與歡迎。目前我國物業管理行業無論是企業數量、從業人數、人員素質、覆蓋范圍，還是經營能力、服務水平、服務內涵都在不斷提高和增強。2013年末，物業管理企業10.5萬個，從業人員達411.6萬人，年營業收入為3860.2億元，其中北京市、廣東省以及上海市是中國物業管理最發達的地區。預計到2020年，中國物業管理營業收入將超過9100億元。同時，物業管理行業在快速發展的同時，也面臨著成本急劇上漲、價格調整機制缺失、行業責任邊界不清、部分企業生存狀況堪憂、業主大會制度實施難等深層次問題。同時由于地域發展不平衡、一線員工流動率高、企業規模小、管理水平低、群眾投訴多等問題還比較突出，困擾著我國物業管理行業的健康發展，促進行業規范發展的任務還很艱巨。隨著行業發展所依托的社會、經濟、法制、市場環境的變化，物業管理正呈現提檔升級的多元化發展態勢。可以預料，今后幾年，法規政策的完善、監管體系的建立、定價機制的轉變、稅收政策的突破，將為行業發展打造相對寬松的外部環境；市場競爭的加劇，將極大地推進行業專業化、市場化、規范化進程；城鎮化戰略的實施，將推動物業管理加速向中西部地區和中小城市及農村推進；在重大活動、事件和搶險救災中作用的發揮，以及對既有建筑節能減排等工作的開展，將凸顯行業的社會責任和專業價值；向現代服務業的轉型，將使一大批品牌企業的綜合實力進一步提升；商業模式的創新將對改善行業生存狀況產生深遠影響。

報告目錄

第一章物業管理發展概述 16

第一節物業管理的定義 16

一、物業管理的定義 16
二、物業管理的起源 16
三、物業管理的原則 17
四、物業管理的特性 18

第二節物業管理的作用 20

一、物業管理的主要類型 20
二、物業管理與傳統管理的區別 22
三、物業管理在社會經濟中的作用 23

第三節物業管理運行機制 25

一、物業管理市場價格機制 25
二、物業管理市場供求機制 28
三、物業管理市場競爭機制 30
四、物業管理運行機制的功能 33

第二章中國物業管理行業發展分析 34

第一節宏觀經濟發展環境分析 34

一、中國GDP增長情況分析 34
二、工業經濟發展形勢分析 35
三、社會固定資產投資分析 37
四、全社會消費品零售總額 38
五、城鄉居民收入增長分析 39
六、居民消費價格變化分析 40
七、對外貿易發展形勢分析 41

第二節物業管理行業政策分析 42

一、《物業管理條例》解讀 42
二、物業管理監管政策分析 43
（一）物業管理市場主體的監管 43
（二）物業管理市場客體的監管 44
（三）物業管理市場價格的監管 45
（四）物業管理市場競爭的監管 45
（五）物業管理市場供求的監管 46
（六）物業管理市場競爭的監管 46

第三節物業管理社會環境分析 47

一、人口環境分析 47
二、城鎮化率分析 48
三、家庭人均居住支出分析 49

第三章國際物業管理行業發展分析 50

第一節國外物業管理的發展概述 50

一、國外物業管理的特點分析 50
二、國外物業管理的特色分析 50
三、國外物業管理的成功之道 53
四、國外住宅小區的物業管理 56

第二節美國物業管理行業分析 58

一、美國物業管理機構設置 58
二、美國物業管理服務特點 59
三、美國物業管理服務模式 59
四、美國物業管理人才激勵 60

第三節新加坡物業管理行業分析 62

一、新加坡物業管理機構 62
二、新加坡物業管理范圍 62
三、新加坡物業管理特點 63
四、新加坡物業管理內容 63

第四節香港物業管理行業分析 65

一、香港物業管理法律 65
二、香港物業管理內容 66
三、香港物業管理培訓 72

第四章中國房地產行業發展現狀分析 75

第一節中國房地產行業主要經濟指標 75

一、房地產開發景氣指數 75
二、土地開發及購置情況 75
三、房地產市場供給結構 76
四、房地產開發投資情況 77
五、房地產開發資金來源 79
六、中國房地產建筑面積 80
七、中國房地產銷售情況 81

第二節中國房地產行業政策分析 83

一、房地產行業基本政策分析 83
（一）《國家新型城鎮化規劃》 83
（二）將建立統一登記的基礎性制度 84
（三）《節約集約利用土地規定》 85
二、房地產市場調控政策分析 86
（一）積極支持居民家庭合理的住房貸款需求 86
（二）《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》 87
（三）央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率 87
三、房地產業中長期發展目標 88

第三節房地產市場競爭分析 89

一、房地產市場競爭格局分析 89
二、房地產上市公司總體狀況 89
三、房地產企業競爭策略分析 91

第五章中國物業管理市場發展分析 92

第一節物業管理市場發展概況 92

一、物業管理市場現狀分析 92
二、物業管理行業營業收入 93
三、物業管理行業發展特點 94
四、物業管理發展推動因素 96

第二節物業管理百強企業分析 97

一、物業管理百強企業排名情況分析 97
二、物業管理百強企業經營規模分析 98
三、物業管理百強企業經營績效分析 103
四、物業管理百強企業服務品質分析 107
五、物業管理百強企業發展潛力分析 111
六、物業管理百強企業社會貢獻分析 115

第三節物業管理市場開發策略 117

一、物業管理商業模式創新策略 117
二、物業管理企業經營策略分析 119
三、物業管理企業經營策略選擇 122
四、中小物業管理企業經營策略 123

第六章物業管理細分業態管理模式分析 127

第一節住宅物業管理市場分析 127

一、住宅開發投資額分析 127
二、住宅新開工面積分析 127
三、住宅銷售面積分析 128
四、住宅銷售額分析 128
五、住宅銷售價格分析 129
六、住宅物業管理分析 129
七、別墅物業管理分析 130
（一）別墅物業環境特點 130
（二）別墅物業治安特性 130
（三）別墅物業服務要點 131

第二節商業物業管理市場分析 132

一、商業地產開發投資額分析 132
二、商業地產新開工面積分析 133
三、商業地產銷售面積分析 133
四、商業地產銷售額分析 134
五、商業地產銷售價格分析 134
六、商業地產不同業態管理特點 135
（一）寫字樓物業管理的特點 135
（二）購物中心物業管理特點 136
（三）休閑會所物業管理特點 137
（四）公寓酒店物業管理特點 138

第三節工業物業管理市場分析 139

一、工業物業管理業態特征 139
（一）工業廠房物業管理 139
（二）研發中心物業管理 139
（三）醫藥園區物業管理 140
二、工業物業管理的特點 141
三、工業物業管理的難點 142
四、工業物業管理的思路 142
五、工業物業管理組織結構設計 145
六、工業物業管理運營策略分析 146
（一）工業物業管理的前期介入 146
（二）工業物業管理的接管驗收 147
（三）工業物業管理日常管理策略 147

第四節公共建筑物業管理市場分析 150

一、政府機關物業管理分析 150
（一）政府機關物業管理模式 150
（二）政府機關物業管理特點 151
（三）政府機關物業管理要素 153
二、醫院物業管理分析 154
（一）醫院物業管理模式 154
（二）醫院物業管理特點 156
（三）醫院物業管理內容 157
三、學校物業管理分析 158
（一）學校物業管理模式 158
（二）學校物業管理特點 161
（三）學校物業管理內容 162

第七章中國物業管理行業招投標分析 165

第一節物業管理招投標綜述 165

一、物業管理招投標的概念 165
二、物業管理招投標的意義 165
三、物業管理招標的特點 166
四、物業管理招投標的原則 167

第二節物業管理招標分析 169

一、物業管理招標的組織機構 169
二、物業管理招標的范圍 172
三、物業管理招標的方式 174
四、物業管理招標的內容 177

第三節物業管理投標分析 179

一、物業管理投標的組織機構 179
二、物業管理投標的流程 180
三、物業管理投標策略 183

第八章中國重點城市物業管理行業發展分析 185

第一節深圳市物業管理發展分析 185

一、深圳市房地產市場發展分析 185
二、深圳物業管理發展特點分析 186
三、深圳物業管理收費標準分析 187
四、深圳物業管理行業發展成就 188
五、深圳物業管理滿意度調查分析 189
六、深圳物業管理“十二五”規劃 191

第二節北京市物業管理發展分析 194

一、北京市房地產市場發展分析 194
二、北京物業管理營業收入分析 196
三、北京物業管理行業競爭分析 196
四、北京物業管理重點企業統計 197
五、北京物業管理收費標準分析 198
六、北京物業管理“十二五”規劃 201

第三節上海市物業管理發展分析 202

一、上海市房地產市場發展分析 202
二、上海物業管理經營狀況分析 203
三、上海物業管理收費標準分析 204
四、上海物業管理行業招投標分析 204
五、上海物業管理滿意度調查分析 205
六、上海物業管理企業競爭現狀分析 205

第四節廣州市物業管理發展分析 206

一、廣州市房地產市場發展分析 206
二、廣州物業管理發展現狀分析 207
三、廣州物業管理收費政策分析 208
四、廣州物業管理收費情況分析 209
五、廣州物業管理發展策略分析 211

第九章中國物業管理重點企業發展現狀分析 213

第一節深圳市萬科物業服務有限公司 213

一、企業基本情況分析 213
二、企業業務開拓歷程 213
三、企業主要業績分析 214
四、企業服務優勢及特色 216
五、企業經營模式分析 225
六、企業最新發展動態 230

第二節中海物業管理有限公司 230

一、企業基本情況分析 230
二、企業發展歷程分析 231
三、企業產品與服務分析 232
四、企業優勢與特色分析 235
五、企業發展前景分析 236
六、企業最新發展動態 238

第三節長城物業集團股份有限公司 238

一、企業基本情況分析 238
二、企業戰略地位及制定 239
三、企業戰略實施分析 240
四、企業戰略績效管理 242
五、企業服務特色分析 243
六、企業最新發展動態 247

第四節中航物業管理有限公司 248

一、企業基本情況分析 248
二、企業主要經營范圍 248
三、企業管理模式分析 250
四、企業經營項目分析 251
五、企業最新發展動態 254

第五節浙江綠城物業管理有限公司 255

一、企業基本情況分析 255
二、企業發展歷程分析 256
三、企業經營模式分析 257
四、企業服務特色分析 259
五、企業最新發展動態 261

第六節深圳市金地物業管理有限公司 261

一、企業基本情況分析 261
二、企業業務情況分析 262
三、企業經營格局分析 265
四、企業服務特色分析 265
五、企業經營優勢分析 268
六、企業最新發展動態 270

第七節上海陸家嘴物業管理有限公司 270

一、企業基本情況分析 270
二、企業主要經營范圍 271
三、企業當前項目分析 272
四、企業發展戰略分析 276
五、企業最新發展動態 277

第八節上海明華物業公司 277

一、企業基本情況分析 277
二、企業組織架構分析 278
三、企業主要經營范圍 279
四、企業經營策略分析 283
五、企業最新發展動態 285

第九節北京市均豪物業管理有限責任公司 285

一、企業基本情況分析 285
二、企業產品及服務分析 286
三、企業業務類型分析 288
四、企業最新發展動態 289

第十節北京首欣物業管理有限責任公司 289

一、企業基本情況分析 289
二、企業發展現狀分析 290
三、企業組織架構分析 291
四、企業服務項目范圍 293
五、企業最新發展動態 295

第十一節上海東湖物業管理公司 295

一、企業基本情況分析 295
二、企業組織架構分析 296
三、企業服務項目分析 296
四、企業經營策略分析 298
五、企業最新發展動態 299

第十二節深圳市龍城物業管理有限公司 300

一、企業基本情況分析 300
二、企業組織架構分析 300
三、企業發展歷程分析 301
四、企業服務內容分析 302
五、企業項目類型分析 304

第十三節北京凱萊物業管理有限公司 305

一、企業基本情況分析 305
二、企業經營項目分析 306
三、企業經營策略分析 310
四、企業最新發展動態 311

第十四節深圳市萬廈居業有限公司 311

一、企業基本情況分析 311
二、企業組織架構分析 312
三、企業服務項目情況 312
四、企業經營服務分析 314
五、企業合作模式分析 315
六、企業最新發展動態 316

第十五節上海科瑞物業管理發展有限公司 317

一、企業基本情況分析 317
二、企業組織架構分析 317
三、企業經營項目分析 318
四、企業最新發展動態 319

第十六節北京億方物業管理有限責任公司 319

一、企業基本情況分析 319
二、企業經營業績分析 320
三、企業管理特色分析 320
四、企業組織架構分析 321
五、企業經營情況分析 322
六、企業特色服務分析 326

第十七節深圳市卓越物業管理有限公司 326

一、企業基本情況分析 326
二、企業發展歷程分析 327
三、企業項目類型分析 328
四、企業服務特色分析 329
五、企業合作模式分析 329
六、企業最新發展動態 331

第十八節國貿物業酒店管理有限公司 331

一、企業基本情況分析 331
二、企業組織架構分析 332
三、企業經營業務范圍 332
四、企業酒店管理情況 333
五、企業最新發展動態 334

第十九節廣州廣電物業管理有限公司 334

一、企業基本情況分析 334
二、企業發展歷程分析 335
三、企業特色服務分析 336
四、企業項目案例分析 336
五、企業最新發展動態 337

第二十節上海上房物業管理有限公司 337

一、企業基本情況分析 337
二、企業組織架構分析 337
三、企業經營情況分析 338
四、企業產品情況分析 340
五、企業項目案例分析 343
六、企業最新發展動態 343

第二十一節北京天鴻寶地物業管理經營有限公司 344

一、企業基本情況分析 344
二、企業經營業務范圍 345
三、企業服務項目情況 346
四、企業最新發展動態 347

第二十二節深圳市賽格物業管理有限公司 347

一、企業基本情況分析 347
二、企業組織架構分析 348
三、企業產品與服務分析 348
四、企業資質情況分析 348
五、企業最新發展動態 350

第二十三節深圳市鵬基物業管理有限公司 351

一、企業基本情況分析 351
二、企業組織構架分析 351
三、企業項目情況分析 352
四、企業發展戰略分析 353

第二十四節深業集團（深圳）物業管理有限公司 354

一、企業基本情況分析 354
二、企業經典物業分析 354
三、企業服務特色分析 355
四、企業最新發展動態 356

第二十五節廣東中奧物業管理有限公司 357

一、企業基本情況分析 357
二、企業組織架構分析 357
三、企業發展歷程分析 358
四、企業經營范圍分析 359
五、企業最新發展動態 361

第二十六節廣州珠江物業酒店管理有限公司 361

一、企業基本情況分析 361
二、企業組織架構分析 362
三、企業在管項目分析 363
四、企業專業服務公司 363
五、企業最新發展動態 365

第二十七節重慶金科物業管理有限公司 365

一、企業基本情況分析 365
二、企業組織架構分析 366
三、企業發展優勢分析 366
四、企業發展戰略分析 367
五、企業最新發展動態 367

第二十八節寧波銀億物業管理有限公司 368

一、企業基本情況分析 368
二、企業組織結構分析 368
三、企業發展歷程分析 368
四、企業成功案例分析 369

第二十九節長江三峽實業有限公司 369

一、企業基本情況分析 369
二、企業服務項目分析 370
三、企業組織架構分析 372
四、企業最新發展動態 373

第三十節重慶隆鑫物業管理有限公司 373

一、企業基本情況分析 373
二、企業品牌建設分析 374
三、企業競爭力及特色 375
四、企業最新發展動態 378

第十章物業管理行業發展趨勢及前景分析 379

第一節物業管理發展趨勢分析 379

一、住宅物業發展趨勢分析 379
二、商業物業發展趨勢分析 380
三、物業管理信息化趨勢分析 380

第二節物業管理行業前景分析 383

一、物業管理行業擴展分析 383
二、物業顧問服務前景廣闊 384
三、物業管理行業發展方向 387

第三節物業管理發展策略分析 390

一、物業管理面臨的問題 390
二、物業管理企業費用擴展策略 392
三、物業管理服務品質提升策略 396

第四節 2018-2023年物業管理行業前景預測 399

第十一章中國物業管理企業投融資及IPO上市策略指導 405

第一節物業管理企業融資渠道與選擇分析 405

一、物業管理企業融資方法與渠道簡析 405
二、利用股權融資謀劃企業發展機遇 407
三、利用政府杠桿拓展企業融資渠道 411
四、適度債權融資配置自身資本結構 412
五、關注民間資本和外資的投資動向 413

第二節物業管理企業境內IPO上市目的及條件 414

一、物業管理企業境內上市主要目的 414
二、物業管理企業上市需滿足的條件 415
（一）企業境內主板IPO主要條件 415
（二）企業境內中小板IPO主要條件 416
（三）企業境內創業板IPO主要條件 417
三、企業改制上市中的關鍵問題 418

第三節物業管理企業IPO上市的相關準備 419

一、企業該不該上市 419
二、企業應何時上市 419
三、企業應何地上市 420
四、企業上市前準備 420
（一）企業上市前綜合評估 420
（二）企業的內部規范重組 420
（三）選擇并配合中介機構 421
（四）應如何選擇中介機構 421

第四節物業管理企業IPO上市的規劃實施 421

一、上市費用規劃和團隊組建 421
二、盡職調查及問題解決方案 425
三、改制重組需關注重點問題 428
四、企業上市輔導及注意事項 431
五、上市申報材料制作及要求 433
六、網上路演推介及詢價發行 434

第五節企業IPO上市審核工作流程 436

一、企業IPO上市基本審核流程 436
二、企業IPO上市具體審核環節 436
三、與發行審核流程相關的事項 439

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